欧Talk 13期丨突破用地局限 “深圳模式”的土地利用

2020-05-06



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深圳作为改革的前沿,经过40年快速发展,经历了城市发展史上的重要变革,城市规模和人口密度飞速增长。早期粗放式发展使城市建设用地几乎耗尽,如何释放土地潜能是深圳面临的重大课题。

来自国家统计局的数据显示,深圳陆地面积只有1997.27平方公里,是北京12.17%,上海的31.5%,广州的26.87%。而从人口密度看,深圳常住人口为1343万,加上流动人口应该在2000万左右,2019年达到超过5000人一平方公里,远高于北京、上海和广州,逼近香港。人口密度压力巨大、土地资源有限、环境承载力难以为继一直是限制深圳城市可持续发展的束缚。

在2005年左右深圳市政府开始修编的《深圳市城市总体规划(2010-2020年)》确定了城市发展向存量挖潜的转型,城市发展方向逐渐由“速度深圳”向“效益深圳”转变 

2005年11月,《深圳市基本生态控制线管理规定》及《深圳市基本生态控制线范围图》颁布施行,974.5平方公里的土地被划入基本生态控制线,线内禁止进行建设。而2015年深圳建设用地总量已经超过940平方公里,2016年起平均每年仅有6平方公里的新增建设用地配额,也就意味着至2020年深圳只有30平方公里新增建设用地指标。

在空间资源硬约束倒逼土地利用方法转型的背景下,2009年深圳颁布了全国首部城市更新办法,率先提出“城市更新”概念,围绕“城市更新单元”进行了政策和机制的多项创新。

《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》形成了城市更新政策的两个核心,将城市更新工作规范化,目的在于完善城市功能,优化产业结构,改善人居环境,促进社会经济可持续发展,推进土地、能源、资源的节约集约利用

在核心政策的引导下,城市更新的演进自2009年之前的“政府推动”迈向“市场选择”,从曾经的政府主导转向市场主导与多方协作。“政府引导、市场运作”成为基本导向,政府为市场充当“守夜人”,通过市场开展城市更新,推进城市空间改善和产业升级。       

城市更新的演进与实践

深圳城市可建设用地日趋减少,用地潜力后劲较弱,但土地产出率处于国内领先地位,人均占有土地面积是全国大中城市中最少之一,实现的单位土地生产总值和单位税收产出确是国内领先水平。2019年,深圳市年度GDP总量约2.69万亿元,以城市面积1997平方公里为基数,地均GDP达到13.48亿元,在国内各城市中遥遥领先。尽管如此,深圳与国际先进城市仍有差距。近两年的数据显示,日本东京地均GDP约为32.8亿元,是深圳2倍多,香港地均GDP约22.7亿元,是深圳1倍多。这也意味着,继续推行高度集约化、精细化的土地管理模式在深圳仍有空间。 

在这样的背景下,多轮城市更新如火如荼地进行。针对深圳工业用地效率低,年加大了对旧工业区的改造力度。主要策略是“布局集中,产业聚集,用地集约”,推进产业空间结构调整,促进产业转型升级,除政府主导推进的旧工业区连片改造外,鼓励市场主体特别是实体生产企业开展旧工业区升级改造工作。始建于1996年的深圳高新区是提高土地产出密度的成功案例,其规划面积11.5平方公里,聚集众多高新技术企业,孵化出华为、中兴、腾讯、迈瑞等等一批具有核心技术和创新商业模式的行业龙头。

城市街区生活综合体

不难看出,高密度、功能复合与集约利用始终是深圳城市更新的重要原则。提及“高密度”,人们总会联想到拥挤、制约、紧张、压力,土地的超负荷利用、公共及私人空间的争夺。人们对于理想生活空间的设想往往是充足的阳光和绿化,低密度,亲近自然。但是低密度、无序、扩张的城市蔓延正是目前世界超大城市的普遍问题,不断扩大的出行距离,大量私家车等交通工具的使用,能源使用低下等都是导致环境污染的原因。

深圳城市可建设用地日趋减少的现实面前,为守住城市生态线,高密度的城市综合体成为集约和产能并重的重要建筑形态。城市综合体作为“城市单元”概念,在一个合适的特定活动尺度内将生活、生产、服务、休闲等功能配置齐全,可以起到人口聚集效益,实现可持续性。深圳的华强北就是一个产业与生活聚集的很好的例子。

“街区生活综合体”是AUBE欧博设计在深圳“城市更新”背景下围绕“城市更新单元”进行的对可以满足研发、设计、生产、销售、服务、生活为一体的综合体空间形态的探索。

以2018年竣工的深圳南山区侨城坊为例,其是深圳市政府批复的大沙河创新走廊新兴产业基地(一期)重点园区之一。定位文化创意产业,旨在大力引进文化创意类企业,并为入园企业提供研发创意、人才公寓、金融、文体、商务等综合配套服务,逐步形成文化创意产业集群。

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©张超

侨城坊综合体以绿色生态、开放街区为主导,创造了一个城市立体社区。各栋办公楼高度和容量层级控制有度,有效避免了过度高端化和商业化,多层建筑、高层和超高层建筑布局在园区整体性和功能独立性之间实现了平衡,为新兴产业提供孵化载体。

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©张超

而2019年落成的坪山创新中心是坪山区政府重点打造的创新型中小企业总部基地,突破了以单一宗地为改造对象的惯常做法。 片区由四家单位共同开发完成,如何平衡各方诉求,保证产业集群整体性的同时,实现独立分期开发及运营是设计的重点及难点。

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©陈冠宏

定位为“深圳都市圈东部创新中心与商务中心”的坪山区中心区,以“产城融合”作为发展目标,未来规划中力图成为顶尖创新人才和科研机构聚集的创新引擎,同时在空间集约高效利用上先行示范,为区域提供高端服务的生产、生活中心。

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由七栋高层塔楼及若干多层建筑围合而成的坪山创新广场,在高密度条件下,创造一个立体产城园区。整体层面规划采用内向围合组团的策略。在城市肌理尚未明了的新区,采用内向围合组团的策略,既有助于形成半私密的交往空间,也可以塑造出清晰的街道边界,在未来周边地区的逐步发展中,组团模式既独立又易连通的优势将进一步突显。规划设计重点考虑了综合体的整体性与使用功能独立性之间的平衡,用整合的低密度共享空间串联具有一定私密性的高密度办公空间,在集约高效的前提下,可根据具体需求灵活安排,以适应未来数十年中可能出现的全新办公模式。

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©陈冠宏

目前深圳城市综合体数量正在以倍速递增,未来发展仍需兼顾产业密度和生活密度。除了满足物质生活层面还应兼顾市民精神生活,例如一些文化、艺术、体育等公共服务设施也将进一步增加。2019年落成的坪山文化聚落是一个占地7万多平方米的文化功能综合体,内部设有剧场、美术馆、展览馆、文化馆、图书馆、书城、影院,为坪山带来普惠和高品质的公共文化服务。

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©张超

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©张超

社区功能复合,城市更新“公益优先”

城市空间结构不合理,公共配套设施比较薄弱,尤其是医疗、教育、轨道交通、社区服务等缺口较大是目前束缚深圳城市发展的主要问题,同时也为城市更新提供了新的契机。

深圳城市更新强调公益优先,通过无偿移交用地、配建公共设施与政策性用房等途径来保障公共利益。2015年深圳又出台了“强区放权”的新政策,建立了市区两极联动的推进机制:市一级城市更新主管部门制定政策法规与宏观规划;区政府和区级城市更新主管部门制定差异化的审批与管理细则、编制分区城市规划,主导立项和具体实施。这样职权下放的政策的灵活性允许个别项目和方案突破一些规范限制,为包括立项、规范修编、设计、审批、管理等多个环节留出创新的空间,也更能够尊重各区在功能定位、发展阶段和土地供给方面的差异化,提高更新工作效率。

近年深圳城市加大教育方面财政投入,扩大中小学规模,优化提升校园环境,以城市更新为契机通过提高土地贡献率获得新建校舍的条件,增加学位供给。然而受限于有限的土地资源,校园建设多采取了更为高密度集约化的模式。深圳市规划和自然资源局福田管理局于2018年初发起“福田新校园行动计划:8+1建筑联展”设计竞赛,邀请国内外建筑师参与竞赛,为8所中小学和1所幼儿园提供创新设计。8+1设计竞赛激发出一些新颖的校园平面布局思路,例如抬高或下沉操场解放地面、利用坡地突破层高上限、走课空间等处理集约用地与高密度校园建筑的矛盾的创新设计。

在此之前AUBE欧博设计已尝试探索一种公共设施共享的范式,解决深圳高城市密度下公共生活品质亟待更新升级的需求。以欧博设计完成的位于福田区中部莲花街道的荔园外国语小学北校区为例,其四周被既有旧建筑包围。校园用地极为有限,正位于旧改区中央。项目立项之初社区希望新建校园空间可以在满足日常校园功能的同时与社区共享一部分空间为居民文化活动场所。

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方案首先从城市角度重新整理联通了周边道路系统,通过调整路段坡度,联通了周边道路系统,改善了原本基地孤岛化问题。巧妙利用基地自然高差,将学校建筑地下一层与周边社区联动形成一个体育共享活动空间——一座风雨操场。场地的自然高差将隔离了教学区与社区共享空间,保证了校园空间完整性、保障师生安全的同时实现了服务社区。在学校的封闭性与社区公共性之间达成平衡。

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©陈冠宏

而另一所由AUBE欧博设计建成的深圳未来小学地处大梅沙旅游片区,位于闲云路的城市公共开放空间带上,将30班规模小学及社会停车场两者功能有机结合在一个地块之内,实现了互不干扰,复合共生。

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©胡明俊

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©胡明俊

站城一体化的摸索

近年来,深圳也在谋求地下空间的开发利用,地铁不仅仅是交通工具,还是土地集约利用、重塑城市空间的良好载体和工具,以轨道交通为脉络、站城一体化为模式的地下空间以及上盖开发也是未来城市更新另一个发展方向。

以福田综合交通枢纽为例,集铁路、地铁、公交、购物休闲于一体,未来地下空间的互连互通将成为深圳市的发展趋势。

地铁的通达度意味着大型综合城市的规划发展的进程,站城一体就是一种将轨道交通节点的车站空间和城市开发建设合为一体的开发形式,通过车站的交通空间将城市的办公、居住、展览、文化、旅游等其他功能空间的高度融合,最大化站点的商业价值和城市的运行效率。

在前海车辆段上盖项目中,深圳地铁集团遵守政府对公共住房户型、建设以及后期管理等方面的具体规定和要求。同时,配备一所24班小学、两个12班幼儿园及部分物业。前海、蛇口西、塘朗、横岗4个公共住房项目、大体量的地铁上盖公共住房建设开创了国内先河。未来的地铁上盖物业中,将确保建设一定比例的公共住房。

在2019年深圳最受瞩目的深圳三大枢纽之一西丽高铁枢纽规划国际咨询竞赛中,AUBE欧博设计的“枢纽·城”作为八个入围方案之一,方案通过水平链接交通枢纽和周边地块,将地面归还城市,形成舒适安全的步行网络,营造城市的漫游体验;垂直叠加立体复合空间,促进交流共享,将枢纽功能完全融入城市,构成一个具有一致性的城市空间。

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总结

深圳经过40年的建设,土地已成为稀缺资源,城市面临经济社会快速发展与土地供应日趋紧张的矛盾和实体空间功能性及结构性调整日益增加的压力,在土地资源日益稀缺的深圳从事城市规划建设,高密度、功能复合与集约利用是保证城市可持续性发展的重要原则。而高密度条件下更需要高质量的城市设计和建筑设计,这也给政府、开发商和设计者提出了新的挑战。



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